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郑州酒店管理策划公司

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如何在酒店定位策划及设计阶段进行管控  

2017-07-20 17:11:16|  分类: 酒店设计 |  标签: |举报 |字号 订阅

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酒店的建设成本的合理性是酒店财务成功的重要基础之一。酒店建设成本管控是一个动态、连续的过程,按照建设过程,大致分为酒店定位策划阶段、设计阶段、招标采购阶段、施工阶段四个阶段。

按照项目生命全周期的理念,对于酒店项目,建设成本在建筑全周期的成本中的占比不超过30%。在建设阶段就需关注对将来维护、运营成本的影响,在总体规划、建筑做法、材料、设备选型、节能等方面进行平衡,不能仅关注当前的一次性投入。

酒店定位策划决定了项目的走向,发生方向性错误,会造成越努力越错误的后果。设计费用虽然仅占建安造价5-8%左右,但对成本的控制权重约占70%以上。因此这两个阶段对于项目成本控制至关重要。

在酒店定位策划阶段,除聘请专业酒店策划公司对项目所在地的自然、地理条件、经济、行业及市场发展进行现期和远景深入的研究外,业主自身也要对项目进行深入了解,尤其还要注意项目在合同、法律等方面隐藏的问题。

在上述基础上合理确定酒店的档次、规模、功能区配比、功能偏向等。

在酒店定位基本明确后,结合投资回报分析并参考类似项目,设定造价控制目标。同时也根据投资回报要求对于酒店定位进行调整,这是一个反复回馈到确定的过程。

基于设计的重要性,要求我们从时间分配和管理上都要引起足够的重视。要有合理的设计周期和决策程序。越是设计前端,对成本的影响力越大,以设计各阶段的影响权重而言,概念设计〉方案设计〉扩初设计〉施工图设计。而设计变更则恰相反,设计变更发生的越迟,对项目造价的影响越大。

在设计阶段要确定合理的设计模式,主要指方案+扩初+施工图+深化设计各阶段设计单位的选择和配合方式及界面;选“对的”设计单位;对于酒店面积配比、效率进行合理控制;对于主要设备、材料、系统进行限定;酒店管理公司技术服务在此阶段应尽快到位,减少变更发生。

酒店建设成本控制是一个贯穿建设全程的动态过程,除管理上明确控制机制和责任、管控目标及各阶段的管控要点外。很重要的是要注重“前端控制”,抓住酒店定位策划和设计的“龙头”。

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